旺區商舖繼續蝕得好慘

去年底政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，地產經紀及從事商舖買賣搵食的人，立刻跳出來大聲唱好街舖市場，說舖價將會轉跌為升，眾多經紀也推介不少抵買筍盤給我，建議我買番個舖博反彈。
我當時看法是：我對街舖市場並不樂觀，就算價格再低，亦暫時不會投資。我在一年前這裏的專欄也寫過，投資商舖的着眼點，除了慳幾個百分點的印花稅外，更重要是看街舖零售市場的前景；但我對未來經濟並不看好，特別是在最旺的區域，我覺得空置率會長時間高企，價格及租金會繼續下跌。
現在商舖撤辣已經一年，結果如何？

商舖撤辣已經一年，如果是民生地區，舖位價格還可以站穩，但旺區就慘不忍睹了。

如果是民生地區，舖位價格還可以站穩，但旺區就慘不忍睹了，特別是核心購物區的吉舖數目一直高企，例如銅鑼灣區吉舖數目高達一百五十個，油麻地、尖沙咀及旺角等地亦是通街吉舖，或以短期租約賣砂煲罌罉等平價雜貨，租金只為原來價格的十分之一。目前不少國際名牌都放棄核心區域的旗艦店，例如Burberry就放棄銅鑼灣羅素街面積合共5,200平方呎的複式舖位，這位置在2015年高峰期的每月租金為880萬元，目前租約已降至200萬元水平，但Burberry也決定不再續租。
旺區商舖成交價頻頻出現蝕讓，其中蝕得比較大的金額，是太興集團主席及相關人士持有的銅鑼灣禮頓道58至60號地舖，2014年以1.75億元購入，最近傳出以1.1億元易手，帳面蝕讓6,500萬元；另一單蝕讓金額較高的成交，是鄧成波家族持有的銅鑼灣禮頓道地舖，2017年以約2.15億元購入，最近以1.8億元沽出，持貨四年貶值3,500萬元。
至於蝕讓比率最大的成交，肯定是銅鑼灣地帶一個商場舖位，建築面積214方呎，原業主於2013年向華置作價1,480.8萬元一手購入，最近賣出成交價只有138萬元，蝕讓幅度高達91%，真係睇見都好肉痛。
目前很多旺區商舖的價格，跌幅高達三至五成以上，是否值得購入的時機？這要看香港街舖零售市道得前景，我的看法仍然是偏向悲觀。香港已經變成國內一個普通城市，與幾年前的環境完全不同，國際地位很難回復以前；就算未來香港與國內可以通關，但國內人對香港的感覺及購物程度，已經與幾年前自由行的時候完全不同，而單靠本地消費，亦沒可能支持到以前的高昂租金。
所以我們不能單看舖價跌得夠多，就覺得舖位便宜，因為價格跌了三成，但租金跌八成的話，回報率就會晤見七成以上，舖位反而不會抵買。
另一困擾商舖市場的因素，是銀行的按揭成數偏低，通常只可借到兩三成，買家需要一筆過付出舖價八成的金額，實在令很多投資者卻步。我同意撤銷雙倍印花稅，對商舖投資市場有點幫助，但這絕對不是最重要的因素，因為涉及較大銀碼的工商物業，很多都以公司名義持有，並以公司買賣形式進行交易，本來就不用交付辣稅；所以一年前商舖撤辣的得益者，只是少量以個人名義持有的細碼舖位，而並非以公司名持有的物業。