內地新盤銷情轉差

內地新盤市場最近遇上冷風，銷情出現嚴重下滑，估計這趨勢很大機會持續下跌，未來前景不太樂觀。
根據內地媒體的報道，在今年十一國慶長假期，內地六十個重點監測的城市中，新房銷售面積與去年同期相比暴跌高達43%，大幅下跌至187萬平方米，二三線城市跌幅更高達五成，例如武漢、蘇州、大連等二線城市，新房銷售數量較去年同期下降高達57%、45%及69%，銷情非常慘淡；至於二手樓的銷售成交量，較去年同期也下跌兩成。
其實這跌勢並不是十一國慶才開始，在九月的時候已經出現下滑。根據內地58安居客房產的數據顯示，在今年六十三個監測的重點城市中，當中五十五個城市在今年九月新房成交量出現下滑，與去年同期下跌幅度平均達47%，一線城市平均下跌49%；二線城市除西安出現輕微增長，其他城市平均下跌44%，三四線城市，下跌幅度就更加高達五成。就算在近年最熱炒的深圳，新建住宅成交面積環比下降48.5%、同比下降32.8%至32.8萬平方米，成交量跌至3,343套。

內地「限跌令」的效果並不顯著，更導致成交量出現下滑，市民見到這樣的情況，反而更加不敢買樓。

至於新盤價格方面，也是不斷的出現減價。由於很多地產發展商受到「三道紅線」的壓力，出現資金鏈斷裂的危機，甚至一些財務槓桿較大的發展商，部分更出現債券違約，在近期大幅減價傾銷新盤，希望盡快售樓套現。但中國人的樓市永遠是「越減價越唔敢買」，減價後沒有出現大量成交，於是出現惡性循環，一間發展商減多啲，另一間發展商又再減多啲，你減我又減，最後搞到地方政府推出「限跌令」，唔准發展商減得太多，不容許新房銷售價格，低於備案價的一定百分比；例如湖南省岳陽市政府就作出規定，新樓盤售價不得低於備案價格85%，如果發展商唔守規矩，就會作出嚴重的懲罰。
但這種「限跌令」的效果並不顯著，更導致成交量出現下滑，市民見到這樣的情況，反而更加不敢買樓，就算新盤出現「倒掛現象」（即均價低於周邊的二手房均價），銷情也是差強人意。
發展商遇到財政壓力的情況，還出現另一種現象，就是在土地拍賣中「躺平」；很多以前賣地火熱的城市，近期賣地變得無人問津，例如廣州近月的土地流拍率高達一半，就算土地可以賣得出，都只能以底價成交，而且買家大部分都是國企，民企在限制融資的情況下不敢投地。對於一些較為依賴土地財政收入的地方政府，估計財政上將可能遇到一些壓力。
未來內地樓市的前景如何？目前我的看法是稍為悲觀的，估計未來一年的樓價及銷情，都會受到一定的壓力。由於內地房貸繼續全面收緊，短期內仍會維持一段時間，地產商遇到資金鏈斷裂的問題，唯一方法就是減價賣樓，但市場卻遇到冷風，就算減價也不能快速清貨，最後導致債務違約，情況變得更加惡劣，減價的幅度就會更多；除非內地突然改變對房地產的嚴格監管，否則新盤劈價的趨勢將會持續。