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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 07 月 14 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

下半年樓市預測

在過去的一年多以來,眾多市場上「專家」對香港住宅樓市預測都是下跌,原因包括肺炎導致經濟衰退、失業率急升、擔心很多人通過BNO移民英國等;結果當然是一地都係眼鏡碎,樓價繼續升完又升,從去年底到現在平均升了5%-10%不等。究竟這個升勢在下半年會否持續下去?
對於下半年住宅樓價的走勢,我抱着非常樂觀的態度,今年將會升穿歷史新高;中原城市領先指數CCL上周破頂失敗,但以目前指數的186.68點,距離歷史高位只有2%,我相信今年可以升破。雖然在未來一段頗長時間的日子,經濟仍受到肺炎的影響,短期內不可能百分百完全通關,失業率也會高企在5%以上;但我們必須明白一個道理,就是「買樓及持有物業的人」與「受經濟影響而失業或工資下跌的人」是屬於兩個平行時空,對於有能力買樓的人,他們大部分身處於平行時空的上層,買樓的資金主要依靠「資產增值」,所以就算經濟繼續衰退,對他們買樓的決定也沒有太大影響,特別是每年超過八萬位取得三粒星身份證的「新香港人」,以及「成功靠父幹」的龐大需求,真係再多樓都會被佢哋買晒。

租金我就看得略為悲觀,我自己持有的收租物業目前收到的租金較兩年前相比,平均已經跌了一成半。

 


不過租金我就看得略為悲觀。以我自己持有的收租物業為例,目前收到的租金較兩年前相比,平均已經跌了15%,估計未來趨勢將會繼續再跌多5%至10%。當中最主要的原因,是租樓人士較多是中低收入,是平行時空下層的人,他們受到裁員及減薪的影響較大,減低了承租的能力。例如我投資約有十間公司,當中絕大部分的員工,在過去兩年都沒有工資增長,甚至曾經出現過No Pay Leave的日子,估計未來一年也是這樣,而他們大部分都是租樓,而非自置物業的業主。
至於工商物業方面,我看得最悲觀是商舖,因為最直接受到經濟環境影響,就算下半年有政府消費券的幫助,但其刺激力及時間都是短暫的,不可能改變舖價下跌的趨勢,連鎖店老闆會繼續刪減分店數量,開新店也會暫時停止。在各類型的商舖中,民生地區可能還好一點,但銅鑼灣、油尖旺等地區就會繼續慘情,現在有時我經過這些地區,一條街隨時可以找到三分之一的吉舖,大量舖位租兩三年都租唔出去,連差餉地租都要蝕埋。
寫字樓的情況也與商舖類似,對於一線地區如中環、金鐘、尖沙咀等甲級寫字樓,估計價格及租金會再跌一成或以上,二三線寫字樓及工廈就可能會好一點,估計以橫行為主。因為在過去的十年,一線地區的商廈租金,很大程度是靠中資機構擴充香港業務而推高,但未來估計他們將會繼續減少香港業務,特別是中資機構集中的寫字樓,跌幅將會更加明顯。至於九龍灣等地區,甲級寫字樓嚴重供過於求,目前空置率持續高企,估計租金也會繼續下跌。