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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 06 月 09 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

香港常見蝕讓樓盤類別

前香港住宅樓價,差不多升至歷史高位,但我們看報章的時候,卻經常見到賣樓蝕讓的新聞。點解全世界都不停上升,但有些人卻要蝕讓賣樓?通常近年蝕讓的成交,主要集中在以下幾個類別:

(1)納米半新盤:林鄭Plan推出之前,樓價400萬或以下才可以借到九成,所以當時市場對一百多至兩百多呎納米樓的需求很大,只要新盤Lump Sum價格越低,銷情通常就會越好,因為買家抱着「上咗車先算」的心態,而不理會架車是否塞得落人。發展商也迎合市場需求,數年間推出大量納米樓,平均呎價通常較大面積單位貴兩至三成。但自從2019年林鄭Plan出台之後,市場轉向600至1,000萬的物業,納米樓需求立刻大減,買家收樓後發覺唔係好夠住,租金回報率亦低至兩厘以下,於是當初較大單位貴兩三成的溢價消失了,持貨數年都要蝕讓。

(2)特式單位:很多發展商賣樓的時候,都會將頂層連天台、或最低層連平台花園,打造成特式單位發售,價格比樓上或樓下一層起碼貴三成。但當你賣給下手的時候,你估新買家會選擇這些天台或平台,或是寧可室內的面積大三成?會選擇連天台的兩房單位,或是低一層冇天台的三房單位?結果當初三成的溢價會大幅減少,轉手時價格都會跑輸其他單位,例如上周北角維港頌七座一個頂層單位,實用面積1,362平方呎連天台,原業主四年前以7,390萬元買入,最近以6,200萬元賣出,帳面勁蝕1,190萬元。

近年蝕讓的成交, 主要出現在納米半新盤、特式單位、呼吸Plan和山豪宅類別上。

 

(3)呼吸Plan:數年前發展商為了刺激樓盤銷情,部分新盤會對買家推出「呼吸Plan」,意思是有呼吸就可以借錢,因為借給你的不是銀行,而是發展商旗下的財務公司,買家不需要資產和入息審查,支付樓價5%至10%就可以上車,部分樓盤更提供豐厚的現金回贈,讓買家將這筆錢作為首期。不過很多呼吸Plan最後變成「攞你命Plan」,因為過了最初的三年之後,按揭利率會由原來的2厘多,急升至6厘以上,每月供款隨時超過業主整份薪金,供唔掂就只能劈價賣樓,甚至淪為銀主盤。
例如紅磡「環海.東岸」就是一個經典例子,當年發展商推出「開心直通車計劃」,首期5%毋須入息證明就可上車,結果63%買家登上這架直通車,但開車途中按揭利率變成P+0.75%,搞到很多業主大失預算,「抬錢」上會亦是不太可能。例如在今年的成交中,雖然距離買入時間已經長達六年,但仍出現五宗蝕讓個案,而中原城市指數CCL同期就升了三成。

(4)山旮旯豪宅:蝕錢的例子實在太多了,包括大埔比華利山、上水天巒、歌賦嶺等,有些在十年前買入,到今天賣出都要蝕讓,真係慘絕人寰。這些樓盤的特徵是「好睇唔好住」,睇樓時感覺好像人間天堂,但住落後每天出市區返工就恍如地獄,除非已經退休或彈性上班,否則很多人住了幾年之後,結果都係要搬番出市區。