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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2021 年 05 月 26 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

大阪發展商的害群之馬

這星期跟國內團隊開例會,問起我們在大阪開發的物業,國內銷情有點慢,同事們很慚愧但不約而同都告訴我,大概是因為一個「看似完美」的大阪樓盤出現,「吸引」了投資者的視線。此物業為一內地發展商開發,聲稱地點在大阪市中心,單位只有一百五十呎,售價七、八十萬人民幣,最「厲害」的是標榜包租十年,保證八厘淨租金回報,這樣的「筍」盤,不要說投資者,連我都覺得心動,不過我是動氣的動!我經常說When the thing is too good to be true, is not true!「邊有咁大隻蛤蟆隨街跳」?而且有可能是一隻有毒的蛤蟆,你一摸便毒發身亡!為何我這樣說?因為再調查,發現他們賣盤的招數非常弔詭,首先首期竟然要樓價的百分八十,甚至一百,然後給買家五厘利息,收樓後開始包租八厘回報,最後賣大包,十年後幫你回購單位!

上期雖說投資要有點衝動,但陷阱當前,勿忘做足功課。

 


我做了廿多年海外地產,「百分百首期」「包租十年」聽都覺可笑,至於回購,我就從來沒有見過兌現,試想如果發展商最後幫你回購,為何賣給你?連香港上市發展商,實力比你大幾百倍的英國發展商都不會夠膽做,那你是誰啊?再深入調查,更讓人懷疑是一個騙局,因為買家是共用一個民泊牌照,即是所有單位是綑綁式出租,不像一般正規的大阪物業,每個單位都有獨立民泊牌照,能自由管理,這好像是香港法例禁止的集體投資計劃。
我其實是很詑異國內的投資者為何會上當?我向來覺得他們非常精明,比香港投資者更加小心。還記得十年前我在國內做倫敦物業展銷,有投資者問我哪一個單位可以看到海景,大家都知倫敦哪有海?但今天內地投資者比我還熟悉倫敦!加上近年國內的高息投資產品眾多,網上資訊亦透明,只要做足功課,實在不容易跌入陷阱;唯一機會是他們利用了投資者貪平、包租包回購、不會輸的心態,設計一個讓人充滿遐想的產品,請君入甕。
對此,我的確憤怒,因為大阪是一個很好的市場,這些害群之馬隨時把它搞垮,試想若日後他爛尾或保證不了回報,令大阪市場備受質疑,最後損失的都是正當經營的商家及投資者。我更不恥的是他污衊了海外地產行業,作為中介出身的我,自知這個工作入行不難,但基本的專業精神是必須的,這是我個人的理念,雖然我做不到滴水不漏,但絕對不能覺得事有蹺蹊仍埋沒良心去做。有好多人可能覺得七八十萬只是小數目,但對某些人會是一生積蓄!也許自己是新加坡人,從小到大習慣守法,做生意亦講求原則;也許我曾在大行做過管理,不會接受一些過不到自己的樓盤,但很多中介都是取易不取難,他們只會看誰的佣金較高,就賣他的樓盤,就算在香港,中介公司都知道香港法例是不能做租金保證,但仍有不知名的中介以此賣廣告,近至大阪遠至杜拜都能保證,對我來說這只是不同程度的糖衣陷阱。我從來沒有這麼熱切希望讀者們能分享我這篇文章,讓親友們小心陷阱。