為何租金走勢與樓價相反？

根據差餉物業估價署最新數據，香港私人住宅售價指數持續上升，最新的樓價指數為384.5，較疫情前2019年12月的指數379.2升幅為1.4%；不過租金指數就出現下跌，目前的租金指數為174.6，疫情發生前2019年12月的指數為189.7，期間跌幅接近8.0%。由於樓價上升而租金下跌，所以租金回報率亦出現下調，目前不少地區的租金回報率已跌至2%或以下，若扣除業主需要承擔的管理費、差餉及地租等費用，實質回報率可能已經低至1.5%。
對於這種現象，相信很多人都會產生疑問，特別是以下的問題：

未來租金走勢我看得較為悲觀，估計在未來的一年，租金應該還會有一成的跌幅。

（1）點解租金下跌但樓價反而上升？
因為租樓與買樓的人，過去一年受疫情影響的差別很大。對於收入較高的業主，他們在過去一年疫情期間，出現裁員或減薪的情況較少，例如工資較高的專業人員，失業率就只有2.4%；但租樓人士以中低收入偏多，例如工資較低的零食及飲食業員工，他們受到肺炎疫情的影響較大，失業率一直高於10%以上，出現大量裁員及減薪情況，減低市場的承租能力。

（2）租金回報率下跌，會否導致放租的投資者要減價賣樓？
機會不大。對於擁有超過一間物業的投資者（包括我自己在內），自從數年前從價印花稅升至15%之後，就開始唔係好捨得將放租物業賣出，因為將來想買返的話，就要支付15%辣招印花稅，真係諗下都肉痛！而且這些物業通常在早期買人，按揭比率極低，只要租金能夠cover按揭供款，讓租客替自己供樓，就沒有減價賣樓的動力。

（3）哪些樓盤的租金跌幅較大？
應該是近幾年新建的納米樓。我見到有些最近新簽的納米租盤，較兩三年前的租金跌幅高達三成，主要是大家真正踏入納米樓之後，發現原來一兩百呎面積真係唔夠住，正常傢俬及雜物都不能放到屋內，所以租客寧可租新界較偏遠、樓齡較舊但面積較大的單位，也不願承租這些新盤的納
米樓。

（4）哪些租盤的回報率最低？
我覺得是中高檔豪宅的租盤，回報率已經連續跌了二十多年，估計還有下跌空間。在二十多年前的時候，中高檔豪宅的租盤最受到市場歡迎，特別是港島半山如羅便臣道、干德道、舊山頂道一帶的租盤，租客主要來自外資派到中環上班的員工，租金通常由公司支付，交租時間非常準時，業主不會擔心收唔到租；可惜在香港回歸之後，外資公司派到香港的員工大幅減少，減少中高檔豪宅的租務需求，然後到了兩年前的政治事件，就連中資機構也減少派員工到香港工作，導致豪宅租務需求持續減少。

（5）未來租金還有下跌空間嗎？
未來租金走勢我看得較為悲觀，估計在未來的一年，租金應該還會有一成的跌幅。目前疫苗接種速度非常緩慢，全球確診個案有升冇跌，香港經濟要回到全面的復甦，應該在未來一年都不能做到。