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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2021 年 04 月 07 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

海外樓私人按揭師

不久前,公司做了一次大型廣告宣傳,裏面介紹了我們有專業的「按揭師」、「獵盤師」、「租賃師」和「轉售師」,朋友以為只是一種宣傳手法,殊不知我們真是有其人!就以按揭師為例,我們的首席海外按揭顧問Samson Lau,有超過十六年的銀行業務經驗,擁有特許註冊金融分析師CFA)的資歷,有豐富的經驗與知識,最近公司很多買了英國物業的客人,都經他成功取得按揭貸款。
或許你會疑惑為何要自設按揭服務?單純賣樓不是簡單得多嗎?因為熟悉按揭的人都知道,做按揭其實是頗為煩瑣,甚至是「麻煩」,所以很多行家都只是提供轉介,並不會「上身」為客戶「跟到足」,但當我成立公司時,就決定要有自己的按揭師,為客戶提供一條龍式服務。原因是多年來看見不少客戶開開心心買樓去,卻在做按揭時愁眉苦面,因為以為買英國做按揭會跟香港一樣,當臨近交樓前猛然發現原來大不同,頓時不知所措。亦有客戶「怕」做按揭不敢買海外樓,怕有壓力測試,怕「劃花」信貸紀錄,以後再買香港樓就沒有信貸的優勢,左怕右怕,錯失入市良機。

好的按揭師不單幫你省時,還可為你找到最合適的貸款方案。

 


對於我來講,能幫助客戶順利置業至為重要,我好明白每個客戶都有不同的按揭需求,於是我們的按揭師就好像醫生,幫客戶把脈,摸清「底子」,然後再為他們尋找最合適的方案。以英國物業來說,其實在香港都可以申請貸款,甚至有些本地銀行都開始做海外貸款;但我看過不少自己做申請的客人,往往會因為文件不齊全,或填寫資料時出問題,不單延誤批核時間,甚至被拒,最終有因延遲收樓被發展商罰款,有的甚至要撻訂,得不賞失,種種情況都只因看輕做海外按揭的難度。
以英國為例,做按揭接近要「度身訂造」,首先,買家必須有一定收入才可以承造按揭,其標準會因應出租或自住用途作調整,一般而言都會要求申請人每月約有五萬港元收入,月供兩萬元左右。你可能會問英國沒有法定每月供款與入息比例(Debt Servicing-ratio, DSR),怎麼只能供款兩萬元?事實上,英國每家銀行都會有不同的供款比例上限,通常以百分之三十五最常見,當然因應申請者的收入、工作類型及信貸紀錄都會有所調整。我也見過不少客人可以申請到百分之五十的供款比例,不過DSR太高也會令利率提高。最重要是申請人必須先提早商討,否則誰也難以幫你改善信貸紀錄和其他按揭條件。
至於成數方面,英國的管制反而比香港寬鬆,不同銀行其按揭年期和成數都有所不同,而且也與之前提及的物業用途有一定關係。一般而言,如果物業作投資用途,不論你是在本地銀行或當地銀行申請按揭,成數最高可達百分之七十五。當然,成數越高,利率也會更高。
說到這裏,大家都應該明白為何我要有私人按揭師,因為這樣才能給你度身訂造的服務。