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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 03 月 31 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

未來新樓供應預測

對於未來私樓供應的預測,政府的數字是在2021-2025五年內,每年平均落成量達到一萬八千個單位。相信很多人都會關心,這個目標有沒有可能達到?
我的預測是:非常困難,達標機會頗低。
我的預測並不是隨意亂估,而是參照發展商提交上蓋建築工程圖則及動工的數字而推論出來。建屋需要一定的流程,當發展商完成地盤平整及地基工程,正式開始上蓋工程的時候,需要向屋宇署遞交《註冊承建商聘任通知、展開建築工程通知及註冊承建商承擔責任書》的文件,這數據可以參考屋宇署每月發出《屋宇署資料月報》中的「表1.5:獲發出施工同意書的上蓋建築工程:首次提交的圖則」(Table 1.5 Consent to Commence General Building and Superstructure Works:First Submission)。
根據屋宇署的數據,在2020年共有多少個住宅單位,首次提交上蓋建築工程的圖則?答案是只有9,084個!這是過去幾年來的新低,如果回顧在2016年至2019年期間,數字分別是14,270、15,781、15,822及13,962個單位,所以2020年的數字比過去四年平均低了四成有多。

我預計政府未來私樓供應量達標的機會頗低。

 


第二個要看的數字就是動工數據,因為發展商提交圖則及獲發出施工同意書,最後不一定會全部展開工程,亦不知道何時動工,所以動工數據有更大的參考價值,看的報表是「表1.6:上蓋建築工程動工通知」(Table 1.6 : Notification of Commencement of General Building and Superstructure Works)。
那麼在2020年的數據,共有多少個單位開始動工?答案比首次提交圖則的數據更低,只有7,128個單位!這數字也是過去幾年的歷史新低,同樣數字在2016年至2019年期間,「上蓋建築工程動工通知」的單位數量分別為20,842、22,726、12,676及12,693個單位,2020年大幅下跌接近六成。
通常發展商開始動工之後,需要兩三年時間完成上蓋工程,然後就是每層單位的內部裝修,所以在屋宇處見到的「首次提交上蓋建築工程圖則」的單位數量,與2023年至2025年落成住宅量有直接關連。由於在2020年的首次提交上蓋建築工程圖則及動工,分別只有9,084及7,128個單位,只等於政府預測的18,000個單位的一半,所以新樓供應在2023年至2025年,幾乎肯定會出現懸崖式下跌,有機會在一萬個單位或以下,所以未來五年平均一萬八千個單位的新樓目標,將會有很大的風險。
由於過去一年受到疫情影響,私樓動工量持續偏低,跟據屋宇署資料顯示,今年一月份只有三個私樓項目動工,單位數量只有85伙,而在2020下半年每月平均也只有232伙。至於土地供應方面,在政府的2021/22年度賣地計劃,目前只有15幅住宅用地,單位數量只有6,000伙,所以政府急忙研究將東九龍區五幅商業用地改劃住宅用途,希望提供5,800個私人房屋單位,但參考政府過去的工作速度,更改土地用途需要很長的時間,估計就算最後成功更改規劃,應該在2025年之前,都未能將住宅成功建好。