
香港物業落在年長者手中
近日又看見一些外國研究報告,指出香港樓市連續第N年位居全球最難負擔城市第一位,上車盤樓價超過收入中位數二十倍,大幅拋離第二位加拿大温哥華的十三倍,不少財經媒體記者及樓市淡淡,看到報告後大說香港人要不吃不喝二十年才買到樓,所以樓價應該要跌。
但這些「樓價痛苦指數」已經說了十幾年,為何痛咗咁耐而樓價仍未下跌?最近立法會秘書處發出《自置居所對香港社會經濟的影響》的報告,可能給你一點頭緒。
這份報告說出香港物業戶主年齡分布情況,三十五歲以下佔自置物業戶主總數只有7.6%,而在1997年的比例是22.1%;反而六十歲及以上戶主的比例,就由1997年21.4%增至目前的41.2%,反映香港很多物業都在較年長人士手中,就算是退休人士,佔業主比例竟高達29.5%,是三十五歲以下年輕人的四倍。

如果我遲二三十年出世,努力程度比當年超過200%,搵多三五幾份兼職,每月儲錢30%以上,也應該只買到一間200呎的劏房樓。
以上數據的結論是:香港擁有物業的人,與供樓痛苦指數爆燈的人,是屬於兩個分開的群組,所以就算有一班人不吃不喝一百年,也未必買到一個上車盤的時候,但另一班卻可以很舒服地擁有物業,甚至擁有超過一層樓,讓香港變成平行時空的世界。根據香港統計處的數據,六十歲以上擁有物業的戶主,當中88%沒有按揭貸款,供樓痛苦指數是零;至於餘下要供樓的12%,估計不少是加按套取現金,給子女買多一層樓。
社會上較多物業落在年長人士手中,結果會怎樣?年長人換樓速度較慢,特別是一些退休的人,可能會住到百年歸老,離開人世前也不會將物業放出市場,導致二手供應減少,價格更難下跌;他們偏向將物業留給下一代,或在財務上資助子女買樓,讓樓市變成世襲制度,父母有樓子女就更易有樓,父母冇樓下一代買樓就會很困難。
可能某些中年人會說:阿叔當年後生的時候,最初一樣身無分文,冇父母資助首期,靠自己死捱死做才儲到錢買第一層樓,然後慢慢累積財富,你估真係咁易呀?肯定係今天的後生仔唔夠努力,如果肯做的話,點會儲唔到錢買樓?
可是從客觀的數據,顯示在三十年前的年輕人,與今天年輕人的處境是不同的,主要是從七十年代尾至九十年代中,全香港整體收入急速上升,例如在1976年的時候,香港人收入中位數是742元、1981年是1,516元、1986年是2,573元、1991年是5,170元、1996年是9,500元,收入平均每五年就翻一番;但這個趨勢在回歸後就停止了,平均每年升幅只有兩三巴仙,但樓價卻是數倍上升,收入根本追唔到樓價的升幅。例如我三十年前大學畢業的時候,第一份工收入約一萬多元,與今天一些大學畢業生差不多,但每年工資升幅超過20%,三十歲前已經夠錢買到干德道面積1,000呎、數年樓齡的三房單位;但如果我遲二三十年出世,畀我再做多一次,努力程度就算比當年超過200%,搵多三五幾份兼職,每月儲錢30%以上,也應該沒有可能買到干德道,而是一直走到山腳,買一間只有200呎的納米劏房樓。