香港物業落在年長者手中

近日又看見一些外國研究報告，指出香港樓市連續第N年位居全球最難負擔城市第一位，上車盤樓價超過收入中位數二十倍，大幅拋離第二位加拿大温哥華的十三倍，不少財經媒體記者及樓市淡淡，看到報告後大說香港人要不吃不喝二十年才買到樓，所以樓價應該要跌。
但這些「樓價痛苦指數」已經說了十幾年，為何痛咗咁耐而樓價仍未下跌？最近立法會秘書處發出《自置居所對香港社會經濟的影響》的報告，可能給你一點頭緒。
這份報告說出香港物業戶主年齡分布情況，三十五歲以下佔自置物業戶主總數只有7.6%，而在1997年的比例是22.1%；反而六十歲及以上戶主的比例，就由1997年21.4%增至目前的41.2%，反映香港很多物業都在較年長人士手中，就算是退休人士，佔業主比例竟高達29.5%，是三十五歲以下年輕人的四倍。

如果我遲二三十年出世，努力程度比當年超過200%，搵多三五幾份兼職，每月儲錢30%以上，也應該只買到一間200呎的劏房樓。

以上數據的結論是：香港擁有物業的人，與供樓痛苦指數爆燈的人，是屬於兩個分開的群組，所以就算有一班人不吃不喝一百年，也未必買到一個上車盤的時候，但另一班卻可以很舒服地擁有物業，甚至擁有超過一層樓，讓香港變成平行時空的世界。根據香港統計處的數據，六十歲以上擁有物業的戶主，當中88%沒有按揭貸款，供樓痛苦指數是零；至於餘下要供樓的12%，估計不少是加按套取現金，給子女買多一層樓。
社會上較多物業落在年長人士手中，結果會怎樣？年長人換樓速度較慢，特別是一些退休的人，可能會住到百年歸老，離開人世前也不會將物業放出市場，導致二手供應減少，價格更難下跌；他們偏向將物業留給下一代，或在財務上資助子女買樓，讓樓市變成世襲制度，父母有樓子女就更易有樓，父母冇樓下一代買樓就會很困難。
可能某些中年人會說：阿叔當年後生的時候，最初一樣身無分文，冇父母資助首期，靠自己死捱死做才儲到錢買第一層樓，然後慢慢累積財富，你估真係咁易呀？肯定係今天的後生仔唔夠努力，如果肯做的話，點會儲唔到錢買樓？
可是從客觀的數據，顯示在三十年前的年輕人，與今天年輕人的處境是不同的，主要是從七十年代尾至九十年代中，全香港整體收入急速上升，例如在1976年的時候，香港人收入中位數是742元、1981年是1,516元、1986年是2,573元、1991年是5,170元、1996年是9,500元，收入平均每五年就翻一番；但這個趨勢在回歸後就停止了，平均每年升幅只有兩三巴仙，但樓價卻是數倍上升，收入根本追唔到樓價的升幅。例如我三十年前大學畢業的時候，第一份工收入約一萬多元，與今天一些大學畢業生差不多，但每年工資升幅超過20%，三十歲前已經夠錢買到干德道面積1,000呎、數年樓齡的三房單位；但如果我遲二三十年出世，畀我再做多一次，努力程度就算比當年超過200%，搵多三五幾份兼職，每月儲錢30%以上，也應該沒有可能買到干德道，而是一直走到山腳，買一間只有200呎的納米劏房樓。