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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 02 月 18 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

為甚麼會出現撻訂?

去年新盤撻訂數量超過四百宗,創下自二零一三年銷售新例實施後的新高。到底為甚麼有這麼多人撻訂?這些撻訂的例子,被發展商沒收數十萬至逾百萬的訂金,難道不會肉痛嗎?
這些個案被媒體廣泛報道,特別是某幾份本地報章的記者,看見一些撻訂的個案,就好像如獲至寶一樣,肉緊地報道這些撻訂輸得好慘,買家是如何極度看淡後市,樓價將會很快爆煲……但不少真實的例子,卻是發展商收回撻訂樓盤後重新出售,結果賣出價較原先的售價更高。例如新世界旗下的荃灣柏傲灣,上星期有兩伙撻大訂重售個案,其中一伙為1A座19樓D室的海景四房單位,實用面積1,039平方呎,新售價為2,188.8萬元,撻訂前本來成交價只是1,889.1萬元,重售升幅為15.9%;另一伙為1B座38樓F室,實用面積306平方呎,上周以638.8萬元賣出,而撻訂前只賣529.9萬元,升幅高達20.6%。
剛收樓的大埔天鑽,亦是撻大訂的熱門樓盤,全遭發展商沒收樓價15%訂金,由於樓價集中在七百至一千多萬元,沒收訂金高達一百萬元,真係聽到都肉痛!發展商收回撻訂單位後,立刻加價推出市場,加幅10%至18%,連同撻訂收到的15%,每間屋可以賺多三成,應該非常高興。

剛收樓的大埔天鑽,是撻大訂的熱門樓盤,我認為大部分買家在入市前都錯判了自己的能力。

 


雖然撻訂的原因很多,但估計大部分的成因,都不是看淡後市或估價不足,而是上唔到會,錯判自己的買樓能力。以下是比較常見的撻訂原因:
(1)衝動消費:售樓處現場熾熱氣氛,加上地產經紀把口(口浪)過油,有時確會令人相信「買唔到呢個樓盤,將會是畢生的遺憾」,未計清楚就買入單位,但回家冷靜後就後悔不已,發現根本沒能力支付首期,按揭也借唔到咁多錢,於是只好撻訂。
(2)銀行貸款比想像中少:很多撻訂的個案,都是在尚未查詢銀行按揭之前,就已經支付訂金,到後來正式申請按揭,就發覺出現很多問題,例如入息證明不足、無法通過壓力測試、九成按揭不符合資格等,需要額外支付數十至數百萬首期,但手中根本沒有這筆資金。
(3)突然失業:這是近期經常出現的個案,由於在第二輪保就業計劃之後,很多公司出現裁員及倒閉潮,有些買家支付訂金之後,突然被公司裁員辭退,沒辦法承造按揭。
(4)放無薪假影響按揭計算:在過去的一年中,很多公司都要求員工放無薪假,例如每月薪金只為原來一半,當銀行計算入息的時候,就會根據打折後的薪金來計,按揭金額也會大為減少。
(5)建築期付款:近年很多新盤都會用建築期付款吸引買家,買樓與上會的時間相距兩年,過程中可以發生很多意料之外的事情,導致最後不能成功上會,被迫撻訂收場。
當然在以上的撻訂原因中,例如突然失業、放無薪假等都是控制範圍之外,但有些情況是可以避免的,例如在買樓前先計算清楚,甚至拿到銀行的初步審批才支付訂金,都可以減少撻訂的機會。