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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 02 月 10 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

深圳樓價全國升幅最高

考考你:去年在肺炎疫症的影響下,全中國哪個城市二手樓價的升幅最高?
答案是:深圳。根據國家統計局《70個大中城市二手住宅銷售價格指數》在二○二○年十二月的數據,深圳二手樓價較一年前升幅高達14.1%,在各大城市中遙遙領先,目前平均樓價每平方米8.8萬元人民幣,較北京高36%、上海50%及廣州120%,以建築面積計算每呎約一萬港元,與香港北區樓價接近。
在深圳各種面積的單位中,以小面積的二手樓價升幅最高,90平米以下的升幅高達15.8%,其次是90至144平米升幅13.7%,144平米以上的升幅為11.4%。至於一手新樓方面,由於政府採取限價指令,去年的升幅約為4.5%。
如果看中原大灣區的樓價指數,深圳樓價的升幅就更加恐怖,指數從二○一九年十二月的113.2,升至二○二○年十二月的144.1,全年升幅高達27.3%,為整個大灣區的冠軍!第二位是最接近深圳的東莞,全年樓價升幅為22.3%,第三位是佛山的18.1%,表現最差是澳門,全年樓價下跌7.8%。

回顧深圳去年的樓盤銷售,基本上可以用「搶樓」兩個字來形容,出現很多轉瞬間就賣光的「日光盤」、 「時光盤」、「分光盤」等, 就算逾千萬的豪宅也是一日售罄。

 


不過並非所有國內城市的樓價,在去年都是上升的,在70個城市中有26個城市錄得二手樓價下跌,43個上升,1個不變,主要以一線城市的升幅較高,例如北京、上海及廣州都錄得6.3%、6.3%及7.5%的升幅,而二線城市就普遍下跌。估計主要的原因,是疫情導致很多人全年都留在大城市工作,未能夠親身返鄉下置業,影響中小城市的樓價走勢。
回顧深圳去年的樓盤銷售,基本上可以用「搶樓」兩個字來形容,除了在首兩個月受到疫情衝擊,銷售略為影響之外,到了三月同胞已經唔理疫症,戴着口罩衝往售樓處搶樓,出現很多轉瞬間就賣光的「日光盤」(即是一日之內就賣光)、「時光盤」、「分光盤」等,就算逾千萬的豪宅也是一日售罄。例如去年十一月南山區華潤城潤璽一期開盤,平均樓價每平米13萬人民幣,面積96.3至207.8平米,價格高達一千至三千多萬,獲得超過一萬個購買登記,一千多個單位即日售罄,發展商套現兩百億元,認真厲害!其中最受歡迎的熱門單位,並非最小面積的樓盤,而是較大面積的戶型,價格都在兩千萬人民幣以上。
由於國內一線城市的樓價,在下半年疫情後快速反彈,政府也開始收緊樓市調控,在深圳、廣州、上海、杭州等多地都出現了不同的收緊措施,例如深圳在上月底推出「關於進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知」,嚴格審查購房人資格和資金來源,包括有效身份證明、戶籍、婚姻狀況、家庭成員證明材料,都需要紀錄在「購房意向登記系統」,並對購房人的收入證明、徵信報告、購房款來源、最近一年的銀行流水單等進行嚴格核查。不過根據過去多年經驗,這些調控政策只能對市場產生短期降溫作用,國內瘋搶樓市的情況,估計還會持續下去。