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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2021 年 01 月 27 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

納米樓見血慘蝕個案

這幾年我一直看好香港住宅樓市,唯獨是納米樓的市場,我就極度看淡,從不建議大家購買。最近出現多宗納米樓見血成交,真係聞者傷心,見者流淚,希望大家都不是當中的受害者。
最新鮮熱辣的一宗見血個案,是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅.嶺,地址在元朗大棠路99A號,兩座住宅大廈共504個單位,以納米單位為主,最低實用面積只有174平方呎。物業在上月開始入伙,最新一個二手蝕讓個案在高層J室,實用面積195平方呎,原業主於2019年以364萬元一手購入,持貨僅一年多後以345萬元沽出,帳面蝕讓19萬元,連同10%SSD稅共蝕了超過53萬元,認真慘情。
尚悅.嶺是非常典型的納米盤開積,每層兩電梯共十一個單位,只要你看一看這樓盤的平面圖,就會明白點解很多人都沒有搬入去住……由於這樓盤在市場上湧現大量租盤,出現供過於求的情況,目前租金叫價持續向下,最便宜租盤已經跌至七千至八千元,實用呎租只有三十多元,回報率只有兩厘。

「龍床盤」菁雋一個實用面積 177平方呎的開放式單位,近期以289萬元易手,原業主持貨僅逾一年多要損手離場。

 


另一個案例就是佳源國際及陞域集團發展的「龍床盤」屯門菁雋,一個實用面積177平方呎的開放式單位,近期以289萬元易手,帳面貶值約7萬元。由於原業主持貨僅逾一年多,轉手需付10%額外印花稅,相關稅項由買家支付。
除了在新界外,市區的納米樓也出現蝕讓二手成交,例如筲箕灣柏匯低層B室單位,實用面積188方呎,本月以428萬元轉手,持貨五年輸掉接近20萬元,而比較同期的中原樓價指數,五年內就上升了30%以上;長沙灣納米盤AVA 61出現數宗撻大訂個案,遭發展商沒收樓價15%訂金,樓盤以納米單位為主,實用面積由161至232平方呎,發展商將撻訂貨推出重售,最多減價一成,代表早前一手買入的業主,絕大部分在帳面上都要虧損。
目前很多納米盤在收樓之後,都立刻放租或放售,出現「人踩人」的情況,業主互相鬥平,將租金及售價越壓越低。出現這種情況的原因,可能是當初不少業主,都是「上咗車先算啦」的心態,或是「成功靠父幹」,由父母幫孩子畀錢購買,而當大家看示範單位的時候,發展商並不會將正常人住屋內的所有傢俬及雜物,全部擺放在示範單位之內,所以買家看後感覺良好,並不會覺得有問題。但到真正收樓之後,就會真相大白,原來一百多呎真係唔夠住,所以寧可繼續租樓,至於「成功靠父幹」的子女,就繼續住在父母的大屋,每天有工人姐姐照顧,而不會自己一個人搬入去。
根據我的粗略計算,在2011年至2020年期間,共有接近一萬個面積少於260平方呎的納米單位推出市場,其中以恒基興建的數量最多,佔納米樓總數約三分之一,是各大地產商之首。點解恒基特別多納米樓?估計當中的原因,是很多納米樓的發展模式,都是強拍重建收到整合業權後再發展,而這些地盤面積通常比較小,用來興建納米樓才可以賺到較多。