為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 12 月 09 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

商舖前景仍不太樂觀

政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,很多地產經紀立刻傳來好消息,推介很多抵買街舖筍盤,建議買番個舖博低位反彈;但我的看法,就不敢太過樂觀了。
地產經紀說出很多「今天應該買舖」的原因,除了撤銷雙倍印花稅之外,主要就是新冠肺炎疫苗將會很快出現,到時舖價就會急速爆升。我同意撤銷雙倍印花稅,對商舖投資市場有點幫助,可吸引一些投資者入市,但舖位按揭成數仍然偏低,這才是投資者的最大關卡,而不是稅率;而且慳稅主要是細碼舖位,因為涉及較大銀碼的工商物業,很多都以公司名義持有,並以公司買賣形式進行交易。
更重要是當我們投資一個商舖,着眼點除了慳幾個百分點的印花稅外,必須要看零售市場的前景,有多快可以全面復甦。目前全世界都寄望疫苗出現,新冠肺炎問題能夠立刻完全解決,但我卻不敢100%樂觀,因為根據現在的進度,就算美國及歐洲主要國家,都要明年六月才可全面供應疫苗,香港就更加沒有確實時間表。況且就算疫苗出現,也不一定可以做到零確診,就像對抗流感的疫苗,已經廣泛使用長達八十年,但現在每年仍不是有很多人患上流感嗎?加上病毒是有機會出現變化,直接影響疫苗的防禦力。所以保守估計,新冠肺炎對香港的影響,有機會維持再多半年或以上。

政府撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,很多地產經紀立刻傳來好消息,我的看法就不敢太過樂觀。

 


但香港的部分企業,就未必可以捱多半年。政府第二期保就業計劃已經在上月結束,毫無疑問將會出現裁員結業潮。在本地的零售飲食業中,普遍有一條333的方程式,如果能夠在100萬元的營業額,扣除30%貨品成本、30%租金、再加30%的人工,餘下可以賺到10萬元,已經算是不錯的經營。但在過去的一年,營業額下跌一半,從100萬元變成50萬元,如果老闆沒有炒人的話,扣除15萬元食物及貨品成本、30萬租金、30萬人工之後,每月就會蝕本25萬元,一年就蝕300萬元,這是很多小本經營都冇可能捱得住的金額!如果這情況維持再多半年,估計很多老闆都必須裁員,甚至倒閉結業,關門大吉。
至於另一個問題,就是國內人就算沒有肺炎,未來也會大幅減少到來香港,對零售市場帶來很大的負面影響。我估計很多零售及飲食的老闆,過了第二期保就業計劃之後,就會正式關門,欠下的租金也不會交,未來兩三個月將會有大量捱唔住的店舖結業,到時通街吉舖屍橫遍野,我預計旺區的街舖空置率將超過20-25%,即係每四五間就有一間吉舖,而且這種情況將會維持一年以上,直至街舖價格及租金跌到慘無人道的地步,才有機會停止下跌。