為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2020 年 12 月 09 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

佳兆業爭取管理紅利

近年佳兆業(1638)積極發展香港市場,首個本地樓盤弦雅(The Concerto)剛於上周公布價單,其餘兩個香港項目位於西營盤及屯門,將於兩年後面世。公司亦在十月收購深水埗一個舊樓改造項目。
講到舊樓改造,佳兆業公布中期業績時曾透露一共儲備咗一百六十七個舊改項目,絕大部分位於粵港澳大灣區,其中一百一十二個坐落深圳。所有項目完工後可提供超過一億平方米建築面積,總貨值達到二萬六千億元(人民幣,下同)。事實上,公司創辦之初已潛心經營城市更新,多年來獲獎無數,今年登上中國房地產城市更新優秀企業榜首,更被譽為「舊改大王」。
城市更新既能為公司補充土地儲備,亦有助改善城市面貌和市民居住環境,係公司「佳居樂業」企業理念嘅延伸。特別喺土地資源稀缺嘅一線城市,例如深圳,舊改係吸地重要渠道。舊改拿地嘅地價成本亦顯著低於公開市場出讓價格,有助公司維持高毛利率。深圳近期平均地價每平米五萬元,公司舊改項目地價則僅一萬四千元,甚有成本優勢。

佳兆業傳媒及投資者關係部總經理蔡晉。

 


由於疫情關係,中央政府提出希望透過加快改造老舊小區,充分釋放國內消費潛能,更加有利公司舊改業務發展。上半年,佳兆業轉化咗一個位於香港西環嘅舊樓改造項目、兩個深圳及兩個廣州項目,總共提供超過八十一萬平米建築面積,舊改供應土地佔整體土地供應逾兩成三,預計可創造二百七十億元合約銷售。一分耕耘,一分收穫,公司上半年三分一收入來自舊改項目。
整體開發方面,目前公司足迹遍及全國四十八座城市,包括京津冀、大灣區、長江、華中、華西及環渤海經濟帶等區域核心城市,綜合開發項目共一百九十五個。全部一二線城市已經進入深耕階段,有助爭取更高質量增長。其中深圳作為公司銷售重鎮,受惠於利好政策,樓房交投熾熱,且適逢深圳特區成立四十周年,當地樓市有望保持穩健,對佳兆業長遠發展係重要支持。
今年首十一個月,公司合約銷售面積五百二十萬平米,按年增長兩成八。合約銷售亦升兩成,至九百○二億元,大灣區貢獻其中六成。上半年營業額按年逆市升超過一成至二百二十億元;核心利潤升逾兩成五,毛利率亦略升至百分之三十三點八,屬行業較高水平。
行得快不如行得穩和走得遠,因此佳兆業特別重視增長質量。內地設置「三道紅線」融資監管新規定,對於追求規模擴張嘅房企會帶來局限,但公司管理層就認為新規可助行業回歸理性,長遠帶動房地產市場健康發展。因此,佳兆業配合相關政策,進行更精細化管理,務求完成新規下資產負債率指標。公司覺得三道紅線既係壓力亦係動力,會優化項目經營,轉變為現金流型,再逐步變為利潤型。佳兆業覺得,行業將進入管理紅利時代,公司亦會提高拿地質量、精進管理,務求喺新時勢中實現優質增長。