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主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2018 年 08 月 11 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

瑞安房地產 輕資產策略布局上海

我哋一向稱物業為磚頭,地產公司自然以資產為基礎,特別係內地房企好多都係資產同銷售掛帥。不過,當中就有企業反其道而行,以「輕資產」策略為公司尋求突破。

呢間公司係香港人好熟識嘅瑞安房地產(0272)。二○一七年,瑞安房地產成功轉型,股東應佔溢利上升五成三至十六點六九億元(人民幣,下同)。最重要係公司出售部分成熟嘅上海商業物業,以及大連、重慶等二、三線城市資產,將呢啲資產價值變現,回籠資金部分用來償還咗人民幣一百四十億等值嘅美元及人民幣高息債,去年淨資產負債率由百分之六十八降至百分之五十一,利息開支亦由高峰時大減一半,大大降低財務及美元升值風險。

輕資產係咪淨係減磅咁簡單?前排見到瑞安房地產投資者關係總經理施嘉萍(Michelle),佢同我分享公司嘅發展模式,出售部分物業只係其中一步,公司更着重建立戰略夥伴關係,令佢可以用較低嘅資本開支參與項目。咁做風險係較低但收成亦少咗,不過Michelle補充,瑞安仲可以分享資產升值,同時會利用本身嘅品牌優勢和管理專長,擔任資產管理人,為物業增值亦可收取管理酬金。

所以瑞安一方面選擇性地出售資產,一部分合資持有,另一方面亦投資具策略優勢嘅項目。今年七月就聯同中國太平洋人壽保險和上海永業企業投得上海太平橋項目。呢幅地喺黃浦區,連接上海新天地同太平橋人工湖綠地,可建總建築面積約三十萬平方米。

講起上海新天地,相信好多香港人都去過。瑞安發展嘅新天地一向都別具特色,好多更融合當地嘅舊建築和古蹟,上海新天地就將石庫門舊建築活化。睇返資料,原來瑞安早喺一九九七年已經提出呢項復修改造計劃,再喺旁邊開闢太平橋公園綠地和人工湖,又發展企業天地辦公樓和翠湖天地,經過二十幾年努力,終於將太平橋變成上海地標社區,確實係公司嘅心血結晶。

事實上,輕資產策略要成功需要一個前設,就係聚焦發展,而瑞安就揀咗上海作為發展重心。上海固然係繁榮大都會,但亦係兵家必爭之地,競爭非常激烈,瑞安點突圍?Michelle同我計數,連埋太平橋新天地,公司將會在上海四大CBD與合作夥伴合共持有、開發及管理建築面積超過一百六十七萬平方米商業資產,其中約一半係已完工收租物業。公司喺上海嘅資產值五百九十億元,應佔權益三百一十四億元。以寫字樓和零售面積計,瑞安喺上海排行第二。上海物業雖然貴,但論甲級寫字樓回報都有五厘六,高過晒紐約、倫敦、東京、香港。公司現時一半資產係商用物業,因此有信心四至五年內租金收入將大幅增加。

有穩定收入,負債下降,公司二○一七年全年派息已經倍增,雖然派息比率仍然未到三成,不過中長線期望提高比率,難怪主席羅康瑞在公布業績時籲「股東放心」!

瑞安房地產開發的上海新天地,現在已成為地標社區。