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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 01 月 12 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

用數學解釋 細價樓破頂現象

近期我們看樓市新聞的時候,差不多每周都看見一些細價樓破頂,特別是細單位的公屋和居屋,平均呎價高到嚇死人。很多分析師提出了不同的理由,但我覺得只要用一些簡單的數學,就可以看清楚問題重點的所在。

問題一:如果要買400萬、600萬和601萬元的樓,首期分別是多少?

答案:如果買400萬或600萬的樓,可以申請按揭證券公司的按揭保險計劃。400萬連二按貸款,最多可以借到九成,所以首期要給40萬元;600萬連二按貸款最多可以借到八成,所以首期要給120萬元。

但如果是601萬以上,就不可以申請按揭保險計劃,最多只可以借到六成,即是要給240萬首期。這個計算的上限要不超過700萬,因為如果超過700萬的話,貸款額上限500萬,首期就要付出更多。

問題二:假設一個很努力儲錢買樓的年輕人,收入算是中上,每天省吃省喝,每月可以儲下一萬元作為首期。如果要買400萬、600萬和601萬元的樓,儲夠首期的時間要多久?

答案:如果是買400萬的樓,最低首期要給40萬元,只需要儲3年4個月就可以成功;如果買600萬,最低首期就是120萬元,就要連續儲10年;如果買601萬,就要等20年,到時都可能已經退休。就算年輕人每月加大儲蓄額來個Double,但都要等10年的日子,樓價也不知升到甚麼境地。

問題三:借到九成咁多,供得起嗎?

答案:我嘗試利用了按揭證券公司的計算機,跟大家計算一下。假設樓價是400萬元,首期給40萬元,貸款360萬元,借埋二按保費,借盡30年,年息2%。按揭證券公司計算機的答案,是每月供款額是13,885元;如果是600萬借八成的例子,每月供款額是18,123元。

如果是601萬的例子,首期給241萬,貸款360萬,每月供款額要給13,306元。

總結:從這三個問題的答案,就解釋了何解特別多細價樓破頂的現象。對於每月供款的金額,無論是每月供13,000或是18,000元,有能力負擔得起的年輕單身人士或夫婦,應該有不少人都可以應付得到;但要負擔120萬元的首期,就不是那麼容易了;去到240萬的首期,我相信九成以上的香港年輕人,在十年內要儲到這個金額,都會有非常大的困難。

由於按揭成數的關係,將樓市需求壓得畸形,將很多本來可以負擔起六百到八百萬樓的年輕人,全部都壓到四五百萬的區域。結果就是導致很多屋苑同區四五百萬樓的平均呎價,較六百到八百萬樓的平均呎價要高出兩成的奇怪現象;也令到居屋和公屋,面積愈小的單位,平均呎價就愈貴得恐怖,甚至超過同區私人物業,不斷破頂,但不斷有人買。

由於按揭成數的限制, 令年輕人一窩蜂擁進四、五百萬的單位, 令這些單位的呎價貴得恐怖。