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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 10 月 12 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

林鄭首份施政報告 市場憂慮供應大增

十月十一日,特首林鄭月娥將宣讀她上任後的首份施政報告,據說會有許多篇幅談房屋政策。一九九七年董建華的首份施政報告推出八萬五計劃,六年之後,香港樓價大跌百分之七十。如果林鄭月娥也大量推出土地建房屋,六年之後,歷史會不會重現?

樓市的周期非常非常長,理由是政府要用許多年的時間,才能將原本不用於建房屋的土地改變為可以建房屋。或者,填海也可以建房屋,但是,填海工程也同樣要用許多年,有了土地建居屋,還得用五年至六年的時間建房才能入伙居住,供給的改變用許多時間。因此,樓價的周期改變也自然要許多年才會大變。不過,在這期間,樓價也有出現幅度不算很大的小周期,小周期的產生來自股市所帶來的氣氛。

十月六日,恒生指數終於破了二○一五年「大時代」高位二萬八千五百八十八點,股市如此強勢,樓市自然跌不下。過去三個月,中原城市領先指數的升勢放緩,但是,地產商賣樓花依然暢銷,當然,地產商算克己,沒有大幅調高售價,部分新盤更以低於同區樓價開盤,志在清貨。這也說明地產商明白林鄭月娥上台後,土地供應真的增加。

實際上,從一九九七年至二○○三年,樓價不是一路向下跌,升跌之間也是配合着股市的走勢。一九九七年股市見頂回落之後,樓價也下跌,到了一九九八年股市見底回升,樓價也回升;然後股市在二○○○年再度見頂,樓價也跟着見頂,一直陪着股市下跌至二○○三年。二○○三年股市見底回升至二○○七年,樓市也同樣回升至二○○七年,然後在全球金融風暴之時,樓市也一樣下跌。之後,在股市見底之後,樓市很快地也跟着回升,而且回升得很快。

理由是二○○一年開始,香港特區政府決定大幅度降低土地的供應,宣布居屋已經成為歷史,永久不再建居屋,也不會推出土地拍賣或招標,推出「勾地表」,讓地產商決定買不買地。因此,從二○○二年至二○一○年,土地供應幾乎凍結,二○一○年香港特區政府才警覺樓價再度起飛,再記得當時我很努力地鼓勵人們買樓,當時天水圍還有不足一百萬元的私樓供應。政府二○一○年開始尋找土地。

但是,反對開發土地的政治力量很強,進展不順利,不過從二○一○年至今,樓價也經歷過三次的調整期,每一次的調整都與股市調整有關,那是二○一一年,二○一三年,及二○一五年。唯一不同的是,股市在二○○七年見頂後,至今未再創新高,樓市則已經再創新高,那是因為土地,居屋供給追不上。股市的升跌不影響土地,房屋的供給卻影響買樓者的需求,心理上的需求。

樓價屢創歷史高位,但股市仍未見○七年頂位,只因土地供應追不上需求。