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主頁  > 樂在澳門  > 澳門快訊 2017 年 10 月 08 日

8、9厘利潤招徠 港澳居民頻中招 珠海「返租保證」買舖風險高

毗鄰澳門的珠海,近年成為港澳居民置業投資的熱門之選。但自去年當地推出「限購令」整頓一般樓房價格後,不少投資者轉為掃入仍未受「辣招」影響的商住公寓以至各類商舖,沒料卻接連出事。

本刊調查發現,在珠海購買商舖不幸中招的港澳投資者,主要是受到發展商提供的「返租保證」計劃吸引,誤信可以長年期收取高達八、九厘的租金利潤,但事實卻是風險甚高,發展商往往突然停止派租,甚至出現項目爛尾情況。

有處理過多宗相關求助個案的澳門立法會議員坦言,雖然成功替部分苦主討回公道,但與發展商談判的過程相當艱辛,奉勸有意到內地購買物業的港澳投資者必須加倍小心。

過百名心海州商舖業主,因為連續兩個月未能收到合約保證租金,集體包圍銷售中心示威抗議。

「一三年時珠海樓市熾熱,吸引我到當地尋找投資機會。當時『心海州』這個樓盤宣傳好厲害,發展商並聲稱當中的商店街計劃,會引入許多國際品牌,並為有關舖位提供長達八年的『返租保證』。我想到一舖養三代這句老話,最終投資了二百萬元(人民幣,下同)買入一個舖位。」澳門市民陳先生憶述到珠海買舖的由來。

所謂「返租」,是近年內地發展商促銷商舖的最流行手法。投資者簽約買舖,可獲保證在一定年期內,每月收到指定租金,而毋須費心舖位能否租出、會否被欠租等,故深受歡迎。

以陳先生購買的心海州舖位為例,合約列明由一五年一月一日起,無論商店街能否如期啟用、商舖能否租出,業主在首兩年仍可獲每年五厘的利潤回報,到第三至第五年可獲六厘,第六至第八年更遞增至八厘。

陳續說:「簽約當日已覺奇怪,明明用二百萬元買舖,合約卻一分為二,每張一百萬。第一份是買舖認購書,簽署方是發展商;另一份是投資協議,簽署方是發展商部分股東成立的子公司。當時經紀解釋,分開兩份合約,是為了省回數萬元房產稅。」

陳先生之後按時收租,但眼見早應啟用的商店街仍是爛地一塊,已心感不妙。到今年八月,因為連續兩個月收不到租金,他於是連同過百名業主到心海州銷售中心抗議,發展商回應指,停止派租是因銀行貸款出現問題,要時間重組資金鏈。當時統計,購買心海州舖位的業主約有五百人,當中三百人是香港及澳門居民。

早應啟用的心海州商店街,工程仍在進行,未知何時才能完工向外招租。

 

合約一分為二

本刊記者日前到心海州視察,現場仍圍有招商時的廣告板,聲稱會引入國際時裝及餐飲品牌進駐,而地盤內根本未成型,並只有數人開工。

陳先生歎謂:「當日發展商將合約一分為二,把承擔返租的責任推到子公司,當時已覺可疑,只怪自己被租金回報氹落叠。如今就算子公司停止派租,以民事方式控告它亦意義不大,皆因子公司大可清盤了事;故部分業主正尋求法律意見,希望刑事檢舉發展商設下集資騙局,一旦成功立案,便能令對方面對責任。」

心海州這類個案,在珠海屬冰山一角。位處迎賓南路黃金地段的華融時代廣場,九二年開始動工,發展波折重重,是珠海著名爛尾樓。數年前該項目獲得新資金注入,接手的發展商一邊加快施工,令買家重拾信心購買其住宅單位;商舖方面則以「返租」招徠,推出十五年利潤保證,每年回報率高達八厘,成功吸引大批港澳投資者。

詎料這個多次爛尾的項目,債務問題複雜;發展商被指未能按時還債,去年遭債權人申請資產保全、查封物業,項目再次停工。過百名澳門苦主,在這兩年多次示威、不停向相關內地部門尋求協助。

另一個鬧出返租風波的商場,是同樣位於迎賓南路的摩爾廣場。發展商推售時聲稱返租期九年,保證業主每年平均有七至九厘回報;日後如須調整租金,上落幅度亦不會超過百分之十。但到簽約時卻改成三年,完約再續;有人辯稱這是形式所需,口頭承諾返租會做足九年。

摩爾廣場於一三年開幕,一眾商舖小業主都收到租金,惟當三年約滿,代表發展商的管理公司通知業主,由於商場錄得過億元虧蝕,要求業主接受減租一半,否則管理公司被迫退場,並將現有商戶撤走,業主要自行招租和管理。業主不滿減租建議,情況陷僵局。

上述三宗購買珠海「返租」商舖的小業主,「出事」後已向澳門社團民建聯的立法會議員陳明金、施家倫及宋碧琪求助,三名議員介入後多番與相關的發展商及管理公司接觸及斡旋,其中兩個項目最近達成解決方案:華融時代廣場商舖的小業主,可以在本月十八日前退舖領回款項;至於摩爾廣場,小業主亦可取得餘下六年返租期原來保證回報的六成金額。

購買了心海州商舖的陳先生指,發展商當初把售舖合約一分為二,他已覺得有可疑。