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主頁  > 時事  > 封面故事 2017 年 01 月 08 日

400億瘋狂掃貨 大陸民企搶貴香港地

政府近年積極增加土地供應,希望遏抑樓價升勢,卻萬料不到中資和起樓「新丁」來勢洶洶,不惜以高市價三、四成大舉搶地,令地價愈搶愈貴。當中尤以高銀金融(0530)、海航及世茂房地產(0813)三大「民企」最「狠」,兩年內合共斥資三百八十四億在港投地,堪稱三大「搶地王」。

坐擁曾創下全球最貴豪宅紀錄「創新紀」的內地富豪許榮茂,旗下世茂一五年以逾七十億「天價」,奪得受司法覆核挑戰的大窩坪延坪道住宅用地,已叫人咋舌。誰知在內地「棄官從商」的陳峰揸旗的海航集團,今年連環奪得啟德兩幅地皮,「麵粉價」直逼「麵包價」。至於低調富豪潘蘇通的高銀金融,近年更先後擊退香港大孖沙成為何文田「大地主」,斥資逾百億元奪得區內兩幅地皮。

隨着人仔步入貶值大時代,加上香港稅率低回報高,勢將湧現更多民企搶港地。

發展局局長陳茂波上周四在公布來季賣地計劃時直言,希望大家不要被個別發展商高價搶地影響對房地產市場的判斷。

資連環高價來港搶地,隨時再「辣㷫」樓價。發展局局長陳茂波上周四公布本財政年度第四季賣地計劃時,對中資高價搶地急潑冷水︰「香港係自由市場,政府唔會輕易干預,但唔保證投得地皮嘅發展商必賺,大家唔好畀個別個案影響判斷!」

大孖沙亦對中資狂搶地顯得無奈,新世界(0017)主席鄭家純上周出席股東會後亦感嘆道:「唉!唔識睇呀!」

以往內地發展商主要與本港大孖沙合作投地發展。例如內地龍頭萬科(2202)攻港第一擊,便是一三年與新世界以高價奪得西鐵荃灣西站住宅項目。誰知一年後,萬科已獨自出擊,先後投得兩幅地皮及收購一個舊樓重建項目,總金額超過六十六億元。

海航近年在中港瘋狂收購,近日更以貼近現樓呎價的地價,連奪啟德兩塊相連地皮。

三年六百億搶地

內地近年「水浸」,增加內房發展商的融資渠道,國內早已頻現百億「地王」。由於地價飆升,據投行德銀估計,內地項目的凈利潤率已由五年前約一成半跌至一成。相反香港稅率低,項目利潤遠較內地高,內房即使以較高價搶地,依然有利可圖。有港資發展商管理層私底下亦直言,內地發展商計數不同,所以出價特別進取。

據本刊統計,過去三年中資在本港投得十七幅地皮,總金額高達六百三十多億元。近年最積極入市的,要數高銀金融、海航集團及世茂三大民營企業,合共斥資三百八十四億在港投地,堪稱三大「搶地王」。

上月底,港鐵何文田站一期截標,本港幾個大型發展商都有參與,結果由低調富豪潘蘇通的高銀金融擊敗一眾大孖沙,以六十三億元補地價中標。由於項目需分紅予港鐵(0066),市場估計總地價成本達一萬五千元一呎,比年初高銀投得的常盛街地皮高出近四成,連同建築成本,估計要二萬多元一呎,成本已貼近同區新地(0016)新盤天鑄及會德豐(0020)的One Homantin呎價。如果想有合理利潤,落成後售價起碼要賣超過三萬元一呎。

世茂之前兩次皆夥拍其他發展商投地,但一五年卻獨資投得受司法覆核挑戰的大窩坪地皮,表現極為進取。

 

低調富豪財技高手

高銀大股東潘蘇通因為這一役聲名大噪,但他卻異常低調,早前即使露面給傳媒做訪問,也不准錄影、錄音及拍照。去年他出選金融服務界選委,也不像其他競選人士積極拉票。「平時都唔見佢,無乜人真正認識佢,連宣傳單張都唔印!」一名有投票權的財經界人士說。

潘蘇通是財技高手,近年透過向銀行押股以及在市場供股集資,湊夠彈藥在地產市場掃貨。例如去年三月投得何文田常盛街地皮後,潘蘇通用同系另一公司高銀地產(0283)向中銀押出全部持股,當時市值約八十五億元,換取銀行最少一百億元信貸額度。

去年十月,高銀金融發出公告,指集團與潘蘇通成立合營企業,後者佔四成權益,計劃斥資最多二百億元在中港競投地皮發展,集團的「大水喉」包括中銀(3988)和交銀(3328)等。

除得到中資銀行出力支持外,高銀金融過去數年多次向股東伸手集資,○九年至一二年間先後三次供股,合共抽水約七十億。本來供股一般會令股價受壓,不過潘蘇通透過高銀金融旗下高銀證券為供股包銷,貨源歸邊下,股價曾經由不足一元,狂飆至最高三十五元四角,市值達二千億,勁過不少藍籌股。

五十三歲的潘蘇通出生於廣東韶關,早年與日本松下電器進行貿易生意,九三年成立松日集團,主要生產家庭電器和電子產品如MP3機和USB等,旗下產品均用當紅藝人如Twins及謝霆鋒出任代言人。花生友對他印象最深一次,要數在春茗活動上「咀」藝人而登上翌日的娛樂版。

高銀投得港鐵何文田站上蓋第一期住宅項目,集團去年十月稱最多斥資二百億元,於中港競投地皮發展。