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主頁  > 時事  > 封面故事 2016 年 10 月 02 日

鄉紳阻收地 力保每年逾十億收入 洪水橋勢成橫洲翻版

橫洲風波弄致滿城風雨之際,政府上周向城規會提交申請,將元朗洪水橋「棕地」一帶打造成新市鎮。該項目經三度諮詢,總發展面積縮細,並擱置收回三條鄉村的土地,意圖再闖關。

政府收地處處碰壁,有知情人士透露主因是錢作怪。洪水橋項目近九成地來自附近的廈村,多數涉及鄧氏原居民的「太公地」,也是後人大肥肉,每年收租賺十億元,「收地就無咗長期飯票,而且政府收地價與市價有距離,鄉紳少收幾百億賠償。」本刊亦發現,鄉紳為增加租值,大肆僭建倉庫,其中順豐物流倉庫被建築事務監督下令拆除,但業主四年來都闊佬懶理。本刊放蛇更發現「倉盤」代理人員懷疑屬無牌營業。

翻查資料,廈村鄉鄉委會主席兼元朗區議員鄧勵東等人是反對計劃的重炮手之一,之前曾與相關官員「摸底」諮詢,鄧勵東亦曾公開要求當局要有「超出合理」水平的賠償。本刊調查發現,他是廈村「棕地」地主之一,與部分營辦商關係密切,均為一間非牟利機構的董事。鄧勵東在截稿前,未有回應本刊查詢。

廈村一帶「棕地」多屬「祖堂地」,近年開設不少大型物流中心,部分被政府發現屬僭建要求拆卸,但業主闊佬懶理。

 

發展局推算全港有最少三百六十五公頃「棕地」,洪水橋廈村一帶已佔一百九十公頃,面積冠絕全港,素有「棕地地王」之稱。該處毗鄰深圳灣的港深西部公路,近年被發展成物流業基地,短短約一公里的廈村路,兩旁設有多個大型露天貨櫃場及物流中心,置身其中恍如陷入貨櫃及倉房搭建成的迷宮。

資料顯示,這幅「棕地」大部分地段屬於元朗廈村鄧氏多個祖堂的「太公地」,另有小部分由私人公司購入,部分有鄉事背景。

本刊翻查相關地段的租契文件,發現部分鄉紳竟以低至年租十元,將「太公地」租予中介公司,再改建成多間倉庫,分租予多間物流公司。

有熟悉元朗鄉事派的知情人士向本刊爆料,說不少鄉紳靠出租倉地賺大錢。「有四、五十個倉同貨櫃場,用類似方式分租,中間代理人賺得最大筆,再同祖堂拆帳。」

他續透露,中介將土地化零為整再分租,「由於這裏的太公地業權太散,牽涉的業權最少幾百份,但每塊地面積都不大,好難做大型貨倉出租。」所以近十幾廿年,有人開公司專門向鄉紳以平租或賤價買地。「當收集到大塊地的業權後,就一併租畀外面的公司做倉或物流站。」

過去廿六年,洪水橋「棕地」擴大十倍,其僭建物早年並不多,近年卻愈建愈多(黃框)。

 

僭建倉庫圍城

他表示,業主及中介為提高租值,更會在「棕地」上違規僭建倉庫。記者根據附近的倉地或倉庫招租廣告,放蛇聯絡一間地產代理。

一名自稱姓金的經紀熱情地推介說:「好多盤可以揀,總有一個適合你。」他即時約記者當日到附近鄉村睇盤。「這裏發展做貨倉十幾年,細倉由二千呎起跳,不少租客租來擺貨、舞台設備,甚至有音樂發燒友在倉庫內夾Band。」經紀說。

該個倉地上建有六至七個倉庫,經紀先帶記者視察一個約五千平方呎的大型倉庫。貨倉的底部是石屎建成,高約三米,再用鋅鐵砌高多一米,並設有上蓋,惟只靠七扇窗和兩個抽氣扇通風,月租約四至五萬元。

經紀見記者擔心倉內通風問題,即建議安裝小型分體冷氣機,並指着電表說:「每個貨倉都安裝獨立電表,一搬入隨時有電用。」記者遂查詢倉庫規劃是否合法,會否有地政人員巡查?經紀則笑稱:「點解有地政來?全部合法的!」

本刊航拍所得的鳥瞰圖可見,廈村大部分貨倉都有鐵皮覆蓋,部分夾雜石屎結構。根據《建築物條例》,上述土地皆屬於「祖堂地」,受集體公契約束,未經政府發牌,任何人都不可興建任何非農用的建築物,否則政府有權收回土地。

地政署的文件顯示,上述幾個貨倉的地主,部分曾因非法興建建築物,被署方發警告信,勒令清拆還原,涉及最少八個倉,逾十公頃地。其中一二年興建的順豐物流倉,施工期間被署方揭發,要求停工並在三十日內還原;可是事隔四年,上述倉庫依舊屹立不倒,倉庫更有愈建愈大之勢。

與地政署衛星圖相比,部分地段兩年前仍是露天貨櫃場,但僭建貨倉的版圖愈擴愈大,記者上周視察,現場已興建多座有蓋的物流倉庫。再與地政總署早年的鳥瞰圖相比,九○年已有人在廈村棕地上建小規模貨櫃場,但現時已擴大至逾百公頃,增幅十倍。可見過去十幾年,這產業鏈發展相當蓬勃。

早年政府曾就洪水橋發展計劃展開三次公眾諮詢座談會,有受影響居民在會上強烈反對。

 

營運商與議員密切

根據該名經紀報價,洪水橋「棕地」一帶的有蓋倉庫,每平方呎月租九至十元。本刊推算,若當中一半用作倉地出租,並以市價租出,相信每年租金高達十二億元,難怪知情人士話:「這塊係太公留畀鄉紳的肥肉,收入驚人,政府無天價賠償,他們唔會輕易放手。」

除了僭建問題,有關經紀亦疑是無牌代理。記者根據該名經紀名片上的牌照號碼,翻查地產代理監管局的牌照目錄,發現該經紀與牌照持牌人的名稱不符;「睇樓紙」上的代理牌照號碼,亦與名片上的牌照號碼不脗合。

這塊「棕地」的公路上,甚少看到路政署的路牌和指示,卻不時有人以「木人巷交通組」名義,在現場多處掛橫額標語,提醒司機勿亂拋垃圾。但論告示牌之多,其中一間稱作「進利國際企業」的可說是表表者,它在不少橫巷都掛有路牌,指有關地段屬「私家道路」,未經許可不准駛入或停泊,如有意外傷亡後果自負,儼然該處的「話事人」。

據公司註冊資料發現,「進利國際」兩名董事均姓鄧,其中一名董事鄧晉昇,與身兼元朗區議員及廈村鄉鄉委會主席、人稱「田雞東」的鄧勵東相識,均為非牟利機構「元朗大會堂管理委員會」董事,負責舉辦不少社區活動。而根據土地查冊,鄧勵東是該棕地的地主之一,也是洪水橋發展計劃其中一名主要反對者。

本刊發現,有鄉紳竟以年租十元,將「太公地」租予疑似中介,改建成倉庫分租。記者放蛇更揭發,倉盤經紀疑無牌代理。